Wie funktioniert dieses Berechnungstool:

Mit diesem Berechnungstool können Sie - auch mehrteilige - Berechnungen von wertvermehrenden Investitionen vornehmen. Ihre Eingaben werden jedes mal, wenn Sie auf «Speichern/Berechnen» klicken unten an der Seite untereinander aufgelistet. Am Schluss können Sie die gesamte Berechnung ausdrucken.

Eine Bezeichnung unter 'Liegenschaft/Mietobjekt' müssen sie nur einmal eingeben. Machen Sie Ihre Eingaben ohne irgendwelche Zusätze (also z.B. beim Hypozins nicht 3.25%, sondern nur 3.25).

Haben Sie die EIngaben zum ersten Gegenstand gemacht, so klicken sie auf «Speichern/Berechnen». Anschliessend können Sie einen weiteren Gegenstand aufnehmen.

Wenn Sie nachträglich an einer Eintragung etwas Ändern (oder diese löschen) wollen, so können Sie in der Liste auf die roten Buttons «Ändern» oder «Löschen» klicken.

		Wenn Sie bei den Eingaben unsicher sind, so können Sie durch Anklicken des Hilfesymbols bei den Eingabefeldern weitere Informationen erhalten.

Allgemeine mietrechtliche Erläuterungen

Ist eine Einrichtung nach allgemeinen Massstäben nicht mehr zu gebrauchen, so kann der Mieter den Ersatz verlangen.

Ist die Lebensdauer eines Einrichtungsgegenstandes oder eines Bauteils abgelaufen und die Einrichtung nach allgemeinem Ermessen jedoch noch gut zu gebrauchen und ansehnlich, so muss diese – obwohl die Lebensdauer abgelaufen ist – (noch) nicht ersetzt werden.

Weist die neue Einrichtung zusätzliche, den Gebrauchswert erhöhende Eigenschaften auf, so kann dieser Mehrwertanteil als Mietzinserhöhung der Mietpartei aufgerechnet werden. Der Vermieter darf wertvermehrende Investitionen als Mietzinserhöhung geltend machen. Dabei kann er die tatsächlich investierte Summe über die voraussehbare Lebensdauer der Einrichtung abschreiben und (zum akutellen Hypothekarzinssatz inkl. einem Risikozuschlag) verzinsen sowie einen Zuschlag für den Unterhalt der Einrichtung berechnen.

Besteht bereits eine gleiche Einrichtung, die erneuert werden muss, so kann nur der tatsächliche Mehrwert auf den Mietzins geschlagen werden. Reine Ersatzinvestitionen erlauben keine Mietzinserhöhung.

Wird der Gebrauch der Mietsache bei Investitionen des Vermieters eingeschränkt (Baulärm, Dreck etc.), hat der Mieter für die Dauer der Einschränkung Anrecht auf eine angemessene Mietzinsreduktion. Dies trifft auch dann zu, wenn notwendige, werterhaltende Massnahmen durch den Vermieter nicht vorgenommen werden und solche Mängel den Gebrauch der Mietsache einschränken oder gar verunmöglichen.

Beispiele zum Mehrwert

• Ein Kühlschrank wird durch dasselbe Modell ersetzt:
  Mehrwertanteil 0% (keine Mietzinserhöhung).
• Ein Spannteppich schlechter Qualität wird durch einen hochwertigen neuen Spannteppich ersetzt:
  Mehrwertanteil 10–30%.
• Ein älterer Backofen wird durch einen neueren, mit zusätzlichen Grillfunktionen, ersetzt:
  Mehrwertanteil 20–40%.
• Ein freistehender Kochherd sowie ein einfaches Küchenlavabo werden durch eine neue Küchenkombination (neuer Herd, Chromstahl-Lavabo, Einbauschrank) ersetzt
  Mehrwertanteil 40–70%.
• Ein bisher nicht vorhandener Tumbler wird eingebaut:
  Mehrwertanteil 100%.

Eine Liste mit weiteren Beispielen von Mehrwertanteilen können Sie   hier herunterladen (PDF)

Sonderfall «Umfassende Überholung»:

Von einer «umfassenden Überholung» kann ausgegangen werden, wenn mehrere Teile des Gebäudes oder des Gebäudeinneren gleichzeitig (umfassend) saniert werden. In diesem Falle können nach Art. 14 Abs. 1 VMWG 50–70% der Kosten als wertvermehrende Investition aufgerechnet werden. Handelt es sich um eine Sanierung mit überwiegenden Neuerungen (und damit vermutlich einem hohen Mehrwertanteil) so kann bis zu 70% der Investition auf die Miete überwälzt werden. Ist jedoch offensichtlich, dass mit der Sanierung lediglich ein über Jahrzehnte vernachlässigter Unterhalt nachgeholt wird, und damit der wertvermehrende Anteil deutlich unter 50% liegt, so ist der überwälzbare Anteil von 50% entsprechend zu korrigieren. Können die einzelnen Arbeiten jedoch konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden, gelangt der Pauschalsatz von 50–70% nicht zur Anwendung.

Berechnungsbeispiel (gem. Praxis Bundesgericht)

  Beispiele Berechnungsvarianten (PDF)

Ersatz einer sehr einfachen Kücheneinrichtung durch den Einbau einer modernen Küchenkombination (Massivholz):